Spalovna v Třebíči může snížit cenu okolních bytů a domů. Studie ukazují pokles až o 25 %

Nejde přitom jen o hypotetickou obavu. Dopady blízkosti spaloven na ceny nemovitostí byly předmětem odborných studií v zahraničí a zkoumány byly také přímo v České republice. Výsledky ukazují, že blízkost spalovny se za určitých podmínek do hodnoty nemovitostí skutečně promítnout může.

V Třebíči jsou obytné domy velmi blízko

Třebíčský projekt je citlivý především svým umístěním v bezprostřední blízkosti rozsáhlé obytné zástavby. V okolí teplárny Sever se nacházejí bytové domy sídlišť Hájek a Nové Město, ale také školy a další občanská vybavenost.

Pro realitní trh přitom nemusí být rozhodující pouze skutečně naměřené emise. Hodnotu bydlení ovlivňuje také to, jak danou lokalitu vnímají potenciální kupující. Přítomnost průmyslového provozu, doprava spojená se svozem odpadu nebo samotné obavy lidí ze spalování odpadů mohou snížit atraktivitu lokality, omezit okruh zájemců o koupi a následně se projevit i v cenách nemovitostí.

Právě na této logice je založena metoda hedonických cen, kterou využívají i studie zabývající se vztahem mezi vzdáleností od spalovny a cenami nemovitostí. Studie z Liberce vysvětluje, že cena bydlení je vedle vlastností samotného bytu ovlivňována také vlastnostmi lokality a atributy životního prostředí.

Liberec: do 1,5 kilometru byly byty levnější

Zvlášť zajímavé je srovnání s Libercem. Štěpánka Humpolová se ve své diplomové práci na Ekonomicko-správní fakultě Masarykovy univerzity v roce 2018 zabývala přímo otázkou vlivu spalovny TERMIZO na ceny bytů. Analyzovala soubor 300 nabízených bytů z období druhé poloviny roku 2016 až první poloviny roku 2017 a pomocí regresní analýzy sledovala vedle vzdálenosti od spalovny také další vlastnosti bytu a lokality.

Výsledek je pro debatu v Třebíči podstatný. Analýza zjistila statisticky významný negativní vliv blízkosti spalovny na ceny bytů ve vzdálenosti do 1,5 kilometru. Podle vybraného modelu byly byty v tomto pásmu o 154 tisíc korun levnější než byty vzdálené 1,5 až 3 kilometry. Byty více než tři kilometry od spalovny naopak vyšly o 439 tisíc korun dráž než byty ve vzdálenosti 1,5 až 3 kilometry.

Autorka přitom upozorňuje na omezení analýzy, zejména velikost vzorku a použití nabídkových místo skutečných transakčních cen. Přesto v závěru konstatuje, že výsledky regresní analýzy potvrdily hypotézu, že blízkost spalovny má negativní a statisticky významný vliv na cenu bytu, přičemž tento efekt byl zjištěn ve vzdálenosti menší než 1,5 kilometru a s rostoucí vzdáleností klesal.

Studie v Číně zjistila pokles až o čtvrtinu

Ještě rozsáhlejší data nabízí studie Qinna Zhao, Robert A. Simons a Zhong Fen publikovaná v roce 2016 v International Real Estate Review. Autoři zkoumali dopad tří spaloven komunálního odpadu na rezidenční nemovitosti v čínském Hangzhou. Hedonický model vycházel přibližně z 2 200 rezidenčních transakcí ve více než 70 bytových domech.

Výsledky ukázaly pokles počátečních nabídkových cen okolních nemovitostí až o 25 procent. Nejkonzistentnější pokles, přibližně o 10 procent, studie zjistila ve vzdálenosti jednoho až dvou kilometrů od nejbližší spalovny. Se vzdáleností dopad slábl a přibližně ve třech kilometrech podle autorů mizel. Z toho samozřejmě nelze dovozovat, že by ceny nemovitostí v Třebíči musely klesnout právě o 10 nebo 25 procent. Studie ale ukazuje, že obava ze znehodnocení nemovitostí v blízkosti spaloven není pouhou spekulací a že ji lze na realitním trhu statisticky zachytit.

Kodaň není Třebíč

Zastánci spalování odpadu často poukazují na moderní evropská ZEVO, například známou kodaňskou Amager Bakke. Podobná zařízení ale nelze bez dalšího používat jako důkaz, že spalovna nebude mít na své okolí v Třebíči žádný negativní vliv. Pro ceny nemovitostí není důležitá jen samotná technologie. Rozhoduje také konkrétní umístění, charakter okolní zástavby, dopravní zatížení, velikost zařízení a především způsob, jakým lokalitu vnímají lidé, kteří v ní chtějí bydlet. Právě proto je podstatnější otázkou, jaký dopad by měl konkrétní třebíčský projekt v konkrétní lokalitě, než obecné srovnávání s jednotlivými zahraničními spalovnami.

Ve hře nejsou jen emise, ale i majetek lidí

Diskuse o třebíčské spalovně by se proto neměla omezovat pouze na otázku, zda zařízení splní zákonné emisní limity. Zkušenosti z Liberce i výsledky zahraničních studií ukazují, že relevantní je také ekonomický dopad na lidi, kteří vlastní byt nebo dům v okolí podobného zařízení.

Spolek Třebíč Občanům! spolu s dalšími spolky již proti povolení záměru podal odvolání a požaduje zrušení stavebního povolení a zastavení řízení. Vedle právních a environmentálních námitek ale považujeme za legitimní položit ještě jednu velmi jednoduchou otázku:

Byl vůbec seriózně posouzen možný dopad plánované spalovny na hodnotu okolních bytů a rodinných domů?

Pokud ne, měli by na ni investor i představitelé města odpovědět dříve, než bude ve městě učiněn krok, jehož důsledky mohou obyvatelé v podstatě celé Třebíče včetně některých integrovaných obcí nést desítky let.